产城运营战略观察第十九期乌镇雅园小镇考察实
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不足则在于配套设施不够

原标题:产城运营战略观察第十九期--乌镇雅园小镇考察实录

在9月下旬,亿翰产城研究中心参观了蓝城集团的乌镇雅园项目,我们的研究员通过直接到访、实地了解的方式,力求透过互联网繁文缛节式调研报告与广告宣传,为读者还原出一个笔者看到的最真实的乌镇雅苑

1、前期研究

在抵达雅园前,根据公开信息,笔者查阅到乌镇雅园坐落于国家5A级风景区浙江省桐乡市水乡古镇--乌镇,实际上雅园与乌镇风景区存在一定距离,根据地图信息约6公里,骑行约半个小时雅园是一个以“书院建筑”为型质特征,“颐养天年、乐学人生”为主旨,围绕白马湖布局涵盖养生别墅、多层洋房、养生公寓及颐乐学院为一体的综合性社区

图 – 乌镇雅园地理位置

雅园由绿城和雅达国际控股有限公司共同投资开发(各持50%),2012年6月取得建设用地,2012年8月开工,一期多层住宅2013年7月对外销售,2014年10月竣工交房项目总投资约20亿元

在出发前,笔者先对雅园项目做了一些基本的功课,几位研究员根据自身对项目的了解互相沟通,总结如下:

1、雅园是蓝城旗下的小镇项目,是蓝城全产业运营概念下的养老小镇;

2、虽为小镇概念,但其本质依旧是一个住宅+休闲+商务会所的结构;

3、考察的重点应该落在雅园养老配套、商业运营情况与全产业链概念上

2、实地考察之一:营销中心介绍

从申嘉湖高速公路下来后,不到十分钟,笔者便到了乌镇雅园的营销中心由于当天为周末整体营销较为忙碌,营销经理为笔者简单介绍了乌镇雅园规划格局以及功能分布,后既由笔者自行参观,在项目表述上可能存在遗漏,笔者将内容通过表格基本整理如下:

在商业方面,雅园有一条特色商业街,位于高层区与湿地公园之间,目前也仍旧处于建设之中,在雅园后有规划大型商业广场整体还在建设中商业区主要为蓝城集团自营或者交由业主进行运营,暂无成批商户直接入驻雅园的商业值得一提的是,我们了解到雅园业主有众筹一个咖啡厅、部分商业为业主自行经营老年人年纪大了在园内经营也一些商业不在于钱更在于消磨孤独,业主住、业主经营的概念成为雅园整体商业的亮点

在配套方面,雅园配备了湿地公园,幼儿园,儿童乐园,花卉公园,樱花跑道等,其中湿地公园为原有生态保留,而非另行建设

在医疗方面,雅园医疗中心主要由雅达国际自持管理,属于民营医院,主要服务为心脑血管疗养康复,康复护理

目前雅园交房户数在1000户左右,入住率为三分之一其中长住户在300户—500户左右,占比大约为50%,人数大致在千人左右

3、实地考察之二:业主沟通交流

在笔者通过雅园的园区电车进入园区时,与两位雅园业主同行,笔者与其进行交流两位业主是上海人(符合上海客群定位),他们表示,雅园的优势最主要的就在于环境,乌镇空气清新,让人住的很舒服医疗由于雅达国际医院以疗养护理为主,其他病症仍需到其他医院解决,且由于雅达为民营医院,无法使用医保,因此他们会选择回到上海看病

此外,目前学院中的商业虽能满足基本需求,但不够完善,他们更乐意让子女从家那边带点东西给他们

4、实地考察之三:生活配套

4.1小商业区

小商业区在颐乐学院边,养老住宅区的中部,主要以小型的餐饮店和便利店为主我们参观当日,商业区内的人员较为稀少,或许业主主要在家中自己做饭,没有多少餐饮需求有关

4.2雅达艺术中心和白马湖

艺术中心主要作为一些老年艺术家(业主)的作品,白马湖作为雅园内部最大的湖区,风景生态建设完备,整体环境较好

4.3学院区

学院区是雅园“学院式养老”的核心所在,其在建筑设计,课程设计,功能设计等方面投入较多,且目前设施基本投入使用,用以服务养老住宅区的业主

建筑设计上,乌镇雅园居住单元建筑风格和室内风格整体上采用新民国风,整体给人以民国时期书院的氛围功能设计上,有大礼堂,棋乐轩,敬修堂,运动馆,健身中心等,可以满足老人各类娱乐,文化,社交活动的需求生活配套较为完善,目前功能区健身中心以及教室使用率较高

课程设计上,包括太极拳,书法,古镇,智能手机应用,山水画,精修,瑜伽等,涵盖种类较多,既有手机课程,帮助老人学习使用手机融入社会也有经典文化课程覆盖也较为全面

4.4其他社区配套

园区服务车,看介绍可以得知,其为方便相关业主,10分钟内可以到达,并负责接收小镇各区也有保安,可以帮忙叫车,物业服务完善

5、实地考察之四:细节设计

实地考察的样板房主要为高层的小户型,目前主要户型分为两类,77平方米和95平方米内部精装修,较为华丽有诸多为老年人的设计如防滑把手,圆头桌角,入户感应灯、不活动通知、无障碍入户等

6、调研小结

蓝城的小镇战略是将小镇定位为尊重自然,敬畏生命,是一个充满活力的生命体,并具有自我生长能力蓝城通过生活策划研究院,生活建设研究院,蓝城生活服务研究院,蓝城农业研究院四大系统进行支撑使得小镇拥有五大服务板块:健康服务,教育服务,产业服务,商业服务和物业服务笔者认为雅园目前虽然以颐养的要素特点较为鲜明以外,相关的要素配套均还有改善空间

医疗方面,雅园目前所包含的雅达国际康复护理中心,由于不支持医保也使得业主的医疗意向较低商业方面,没有专业的商户入驻,仅靠蓝城自营以及业主众筹,或许难以满足其他业主的商业需求而目前雅园常住人口数量较低,专业商户或许未能看到雅园的盈利点,随着更多业主的入住以及度假区的开发完成吸引人流,商业建设方面或许会有转机

总体上看,雅园在颐养方面,通过颐乐学院满足老人们心理上全方面的需求,效果较好且随着客群的年轻化,在高层区配套了相关设施,也是随机应变的体现如果能改善医疗配套的部分缺陷,并且开发完成的商业体系,则雅园可真正成为蓝城所定义的小镇返回搜狐,查看更多

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文章转载自:http://business.sohu.com/20171007/n516441104.shtml

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